新的貸款規定!按揭買房選"20年”還是"30年” ? 下個月有個新進展

房貸業務收入比(個人進行購房貸款資金餘額/可支配收入)從17%增至44%，帶動住戶管理部門共同債務收入比(居民對於債務融資餘額/可支配收入)從29%增至80%。

如果考慮到消費貸款，信用貸款等方式一套房子，那么購房者的實際債務就會更高。

為什么短短十年或二十年的時間，樓市成交量可擴展到150000億元，1.7十億平方米的銷售面積體量的，答案很簡單：人們已經學會抵押貸款買房子。

改變置業觀念，讓越來越多的人感到"迷失”在使用杠杆來買房子，例如，抵押貸款買房子，時間是"越長越好”或"越短越好"?特別是經過"10月8日即將執行的房貸利率基准LpR的”新條例下降，抵押貸款買房子，選擇"2008”或"30.十年”?

要解答這兩個問題，首先需要我們要了解我國目前社會主流的按揭方式。

眾所周知，用貸款買房時，有兩種還款方式可供選擇: 本金相等，本息相等。

前者可以每個月進行還款的本金以及相同，但利息是逐月遞減的，以貸款100萬，房貸市場利率5.88%(上浮20%)，按揭20年來我們計算，初期還款額高達9000多元，其中一個含有一些固定成本每月需還的本金4166元，剩下的全部都是利息，隨著社會時間不斷推移，利息越還越少。

後者則相反：每月還款本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款額不變。 還向100萬貸款，抵押貸款利率5.88%(上浮20%)，抵押期限20年，每月固定還款7000餘元，在初始還款時，其中近5000元為償還利息。

這兩種方式，並沒有進行優劣之分，很多人都選擇了等額本息，那是我們因為他們對於工薪階層的剛需族，連首付都掏空家底的人一般來說，相對成本較低的月供可以通過稍微喘口氣。

對於投資者來說，也不會是這個屬性的長期持有，還是不錯的經濟條件，首付比例越高，購房者有很強的償還能力，更具成本效益的等額本金，利息可以保存。

明白了這兩種還款管理方式的區別，我們可以再來談談按揭貸款買房的時間進行選擇，以及新規下有哪些發展變化。

對自住的人一般來說，買房的動機發展不是把房子轉賣掉，不指望房子能帶來多少差價，工作人員需求、婚房需要、孩子自己上學，都是我們非常重要現實的問題，假如只有通過一套房子，就算房價再翻倍，也不會對生活有什么可以影響，只要他們還在使用這個國家城市社會生活，不管是加錢"買一換一”的改善，還是住一套房子幾十年，沒有得到什么本質區別。

因此，較長時間的抵押貸款，更有利於緩解資金壓力，特別是通過等額本息還款。

雖然長期的利息支付遠高於30年後的水平，但對於絕大多數只有一套房子的人來說，抵押貸款是一生一次的貸款，有著巨大的，長期的，低利率，在一個貨幣不斷膨脹的時代，它為現金保值提供了一個很好的機會，而且時間越長，收益越大。

同樣，再抵押，借錢的手段越來越少的"寶貴”，被選為30年的時候，不要選擇20年。

第二，下個月房貸新規即將開始實行，購房者對於需要我們注意的新變化。

近日，央行發布新一期商品房個人住房貸款利率相關事宜通知，未來抵押貸款利率不再參照基准利率，將參照LPR變更，以LpR為錨點，從10月8日起生效。

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換算定價基准後，全國新發放的首批個人住房貸款的利率不得低於同期貸款利率(8月20日按5年或5年以上貸款利率計算為4.85%) ; 兩筆個人住房貸款的利率不得低於同期貸款利率加60個基點(按最近5年貸款利率計算為5.45%)。

請注意，這樣的描述：不低於5年LpR的首套房。

也就是說，以後可以按揭買房，再也不存在一個所謂的利率進行打折了，只有"上浮”一條路，至於上浮多少，那是各城市發展自己的事，要看世界各地根據不同的庫存、成交數據情況需要而定。

對購房者來說有什么問題影響?目前發展來看，最大的變化過程就是取消了市場利率進行打折，據界面通過新聞近日研究報道，招行深圳某支行個貸經理可以告訴我們記者，按總行相關規定，新利率下該行深圳農村地區首套和二套房貸政策利率分別在最近一個月沒有相應工作期限的LpR(按8月20日5年期以上LpR為4.85%)加30個基點和60個基點，利率水平分別為5.15%和5.45%。

很明顯，下個月的房貸新規實行後，跟現在的利率管理水平不斷變化影響並不大，但在折扣取消的前提下，新發放的住房消費貸款市場利率分析可以通過每年有一次根據最新LpR報價的調整發展機會，長期看，對減少借款人的綜合利息費用支出或是利好，從某種文化程度上來說，房貸時間依然是"越長越好”。

需要我們強調的是，對絕大部分人來說，按揭買房時間的選擇自己並非是一成不變的，有的人認為對於未來的收入達到預期經濟增長方式並不十分明朗，手中有閑錢，不想背上長期的負債，心理發展負擔影響較大，房貸時間選短一些，無可厚非。有的購房者工作環境穩定、收入可預期、習慣了在"負債”下生活，選擇具有更長一段時間的房貸也可以充分理解。

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Posted by: bdfbybrfyer at 06:18 AM | No Comments | Add Comment
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